Lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào là đúng luật ?
Thưa Luật sư, tôi đang định mua một căn nhà tập thể. Người này đã bán cả hai tầng cho một chủ khác nhưng chỉ sang tên sổ đỏ tầng 1 còn tầng hai có sổ đỏ nhưng chủ cũ giữ không giao mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với nhau ( Hợp đồng mua bán có dấu của UBND xã nơi có đất ) . Xin Luật sư cho tôi hỏi:
- Thứ nhất, bây giờ, tôi mua lại ngôi nhà đó (tầng 2 vì tầng 1 là sang tên cho tôi rồi) thì tôi nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ hay với chủ mới?
- Thứ hai, trong hợp đồng thì tôi nên soạn như thế nào cho chặt chẽ?
Xin trân thành cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật nhà ở năm 2014
Nội dung phân tích
Thứ nhất, bạn muốn mua nhà (tầng 2) thì bạn nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ. Vì:
Căn cứ điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định :
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."
Như vậy, bạn muốn mua ngôi nhà nhưng người bán nhà không có sổ đỏ đối với tầng 2 mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với chủ cũ trước đó . Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Chỉ khi người bán nhà cho bạn có giấy chứng nhận tầng 2 thì bạn mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.
Thứ hai, bạn có thể soạn hợp đồng mua bán nhà theo mẫu tại đây.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Xem thêm bài viết :
Nội dung chính
