Nhà ở bị kê biên thì mua lại bằng cách nào ?
Nếu muốn sở hữu nhà ở đang bị kê biên để thi hành án thì người mua phải tham gia phiên bán đấu giá căn nhà trên để mua lại căn nhà theo đúng quy định của pháp luật.
Câu hỏi:
Tôi có mua một quyền sử dụng đất kèm theo một căn nhà. Nhưng theo luật nhà ở thì căn nhà tôi mua chưa được chứng nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi bán đất mà thôi. Nay người bán đang có quyết định kê biên tài sản. Vì đã có hợp đồng chuyển nhượng nên không thể kê biên mảnh đất tôi mua, nhưng thi hành án lại kê biên ngôi nhà gắn liền trên đất. Vậy làm sao để tôi lấy lại được nhà đó? (theo Luật Thi hành án Điều 95 thì họ được kê biên tài sản).
Luật sư tư vấn:
Chào chị! Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới bộ phận tư vấn luật của công ty Luật TNHH Vinabiz ! Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Thứ nhất, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và người bán chỉ ghi nhận nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn tài sản gắn liền với đất đai cụ thể trong trường hợp của chị là “nhà ở” gắn liền với mảnh đất đó thì không được ghi nhận vào hợp đồng này cũng như trên thực tế căn nhà đó chưa được chứng nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thêm vào đó, căn cứ theo Khoản 15 và 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 có quy định:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, trên thực tế chị không có một giấy tờ gì cũng như căn cứ nào đó theo quy định pháp luật để chứng minh quyền sở hữu của chị với tài sản gắn liền với đất, cụ thể trong trường hợp của chị là căn nhà ở. Cho nên chị không phải là chủ sở hữu của căn nhà trên theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, việc cơ quan chức năng có quyết định kê biên căn nhà này từ người bán đất cho chị thì hoàn toàn phù hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008:
Điều 95. Kê biên nhà ở
2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Sau khi có quyết định kê biên căn nhà ở này thì cơ quan chức năng sẽ tiến hành bán đấu giá căn nhà này theo quy định tại Khoản 1 và 2 Điều 101 Luật Thi hành án dân sự 2008:
Điều 101. Bán tài sản đã kê biên
1. Tài sản đã kê biên được bán theo các hình thức sau đây:
a) Bán đấu giá;
b) Bán không qua thủ tục đấu giá.
2. Việc bán đấu giá đối với tài sản kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện.
Đương sự có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá.
Việc bán đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.
Do vậy, nếu chị muốn sở hữu căn nhà trên thì chị phải tham gia phiên bán đấu giá căn nhà trên để mua lại căn nhà đó. Để mua được căn nhà này thì chị nên linh hoạt xem xét tình hình mức giá cả hợp lý khi có đợt chào bán đấu giá. Nếu chị mua lại thành công căn nhà trên thì lúc này chị sẽ làm thủ tục ký quyền sở hữu đất đai gắn và tài sản gắn liền với mảnh đất đó sau khi đã được mua một cách hợp pháp.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6210 để nhận được ý kiến tư vấn chính xác nhất!
Căn cứ pháp luật:
Khoản 15 và 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013
Khoản 1 và 2 Điều 101 Luật Thi hành án dân sự 2008
Xem thêm :
Nội dung chính
